עסקת קומבינציה
סוג של עסקת חליפין בנדל”ן הנעשית בין יזם לבין בעל קרקע. בעסקה זו בעל הקרקע מוכר ליזם את האדמה שבבעלותו או חלק ממנה, ובתמורה יקבל בעתיד זכויות על חלק מיחידות הדיור אותן יבנה היזם על קרקע זו.
ישנם שני סוגים עיקריים של עסקאות קומבינציה, כאשר ההבדל ביניהם הינו בעיקר בסיכון שהצדדים לוקחים על עצמם וברווח הפוטנציאלי הצפוי להם.
הצדדים יבחרו את המודל המתאים להם בהתאם לאופי ולנתוני העסקה:
עסקת קומבינציה אחוזים
סוג ראשון של עסקת קומבינציה, עסקת קומבינציה אחוזים – המודל הקלאסי של עסקאות קומבינציה בו מחליטים בעל הקרקע והקבלן, על סך האחוזים שיקבל בעל הקרקע מתוך יחידות הדיור שייבנו. שיעור האחוזים עליו הוסכם נקרא, כאמור, אחוז הקומבינציה וגובהו תלוי בהערכה של שווי הקרקע. ככל ששוויה של הקרקע גדול יותר, כך יהא אחוז הקומבינציה גבוה יותר. בהתאם לאחוז שנקבע, ייקבעו גם מספר יחידות הדיור שיקבל בעל הקרקע עם תום הבניה.
עסקת קומבינציה נטו
הסוג השני של עסקאות קומבינציה, עסקת קומבינציה נטו, עלול במקרים מסוימים לצמצם את הסיכונים עבור בעל הקרקע. בעסקת קומבינציה נטו מחליטים בעל הקרקע והיזם מראש על מחיר הנטו שיקבל בעל הקרקע. תמורת החלטה זו, הקבלן לוקח על עצמו את כל תשלומי המיסים הכלולים בעסקה.
עסקת קומבינציה – מיסוי
עסקאות קומבינציה כרוכות בתשלומי מיסים מסוגים שונים, חלקם מוטלים על בעל הקרקע וחלקם על היזם:
מס רכישה – מס רכישה מוטל בכל עסקת מקרקעין על הצד שרוכש את הזכויות, ולכן בעסקת קומבינציה היזם מחויב בתשלום מס הרכישה על חלקו בקרקע, אותו עליו לשלם עם העברת הזכויות.
מס שבח – מס השבח, לעומת זאת, מוטל על הרווח של הצד המוכר בעסקה, אך בעסקת קומבינציה יהנו שני הצדדים מרווח עתידי על זכויותיהם בקרקע, כך ששניהם נדרשים לשלם את מס השבח, כל אחד על חלקו. במקרים מסוימים ניתן יהא להפחית את גובה מס השבח הנדרש.
היטל השבחה – מס המשולם ישירות אל הרשות המקומית עבור החלטתה לאשר את התכנית המיועדת לקרקע, אשר תוביל להשבחתה, כלומר לעלייה בערך הקרקע. היטל ההשבחה נקבע ע”י הרשות המקומית. כמו כן, בעל הקרקע והקבלן יתחלקו שווה בשווה בגובה היטל ההשבחה.
נציין, כי בנוסף למיסים אלו, ישנם בעסקת הקומבינציה מס ערך מוסף ומס הכנסה, הנוגעים לגוף העסקי המבצע מכירה. כל עוד בעל הקרקע הוא אדם פרטי, יהיה היזם בלבד מחויב לתשלום מיסים אלו. אם בעל הקרקע הוא גוף עסקי בפני עצמו, יידרש גם הוא בתשלום על הדירות הנמצאות בבעלותו.